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        2017年我國住房行業體系建設借鑒國外經驗分析(圖)
        發布時間:2017-10-25 09:55
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                德國和新加坡的住房體系取得獨特成效有其特定的歷史契機,如德國的體系伴隨著二戰后的重建、新加坡則是在上世紀60年代領導人將“居者有其屋計劃”定位為經濟社會政治全面穩定的前提條件,完全照搬其實并不現實,這些年來有許多國家曾試圖仿效德國和新加坡的成功經驗,而效果并不理想,但是通過理解這兩個國家模式的優勢,取其精華,推進適合國家特色的模式是可以期待的。我國從2013年開始首次在政府工作報告中提到“長效機制”,至今以來相關的規劃和內容也在不斷完善,我們認為結合新加坡和德國的模式,或許也可以給我國的長效機制帶來一些啟示,事實上今年以來一些具備國外成功經驗的、改革性的舉措也已經在落地,正在悄然改變著我國中長期的住房體系。
        圖:我國住房體系建設借鑒經驗
                參考觀研網相關發布的《2018-2023年中國住房租賃行業市場需求現狀分析及未來發展方向研究報告
                住房供給體系:類型多元、價格可控以及規模持續

                在我們團隊近兩年的研究成果中,有一點是毋庸置疑的,就是大部分國家的居民對住房所有權的渴求是普遍的,只不過每個國家所提供所有權的形式和途徑不同。從德國和新加坡的經驗來看,要解決住房需求的前提條件一定是足量的供應,而供應的保障背后有兩點必不可少。

                首先政府需要提供強力的干預和支持,德國政府通過立法、稅收、貸款等政策手段支持住房供給,并廣泛吸納民間房源來保障社會住房的供給;新加坡則通過低價征地的合法化和強制化,大幅度降低公屋建設成本,政府的管制下土地供應的規模和地價都得到了有效的控制。其次是土地供給的多元化,德國政府每年按照人口需求制訂住房建設規劃,對高、中、低各檔房屋結構作出明確規定,新加坡則構建了普通組屋、執行共管公寓、私人住宅等公共住房保障類型。

                事實上我國從上世紀90年代住房制度改革初期的經濟適用房制度就已經開始在思考中低收入者購房保障,而收效有限的原因在于供應規模并不足以改變市場格局,導致在龐大的商品房供應面前政策性住房缺位,而未來我國長效機制推進的核心前提即在于土地供應體系是否能夠得到足夠的改變,這里面包括:

                1、土地供應結構的變化。目前來看重點城市已經開始圍繞土地供應規模和供應結構展開變革,其中上海“十三五”期間計劃供應住宅用地5500公頃,新增住房供應總套數170萬套,較“十二五”增加60%左右;北京2017-2021年年均計劃供應住宅用地1200公頃,以保障150萬套住房建設需求;廣州2017-2021年年均計劃供應住宅用地640公頃,以保障建設75萬套住房用地需求,該類城市如果最終能按照供應計劃如數完成,我們相信城市住房結構將得到逐步的改變。

                2、傳統土地出讓模式的變化。以往“招拍掛”出讓土地方式為“價高者得”,導致重點城市的地價持續居高不下,而未來土地出讓模式也可能會發生變化。近期上海部分地塊采用招標掛牌復合的方式出讓,首先需根據參與競拍房企的經濟實力、技術資質和項目經驗三個方面的評估進行打分,打分后得分最高的若干家開發商才能參加競價,該種方式通過全面考慮各種指標來確定競得者,弱化了拿地在價格方面的競爭性,以達到降低地價的目的。
        表:重點城市未來住宅用地供應計劃

                住房保障體系:購租并舉、并提供財富增值的空間

                “住有所居”的租賃市場

                2016年以來國家層面密集出臺一系列租賃市場相關政策,我們此前已針對我國未來租賃市場的發展做過深入的分析,而德國租賃市場的體系建設無疑是國際上的成功典范。一方面,德國獨具特色的住宅合作社模式依賴社員入社資金以及從銀行獲取低息貸款,建造房屋以低價出租給社員居??;此外針對中低收入人群,政府給予租金補貼,租金上漲部分的90%由政府來補貼;同時有效的租金管制抑制了房租上漲帶來的市場波動,結合完善的租購同權保障制度,德國通過高比例的租房解決了住房問題。

                2017年以來在中央層面密集出臺支持租賃市場發展的相關政策,其中加大租賃用地的供應為政策大體方向,從已公布租賃用地供地計劃的城市來看,北京、上海、廣州、杭州租賃供應占比分別為21.7%、30.9%、25.8%、30%,雖然該供應比例遠達不到德國的水平,但政策文件中關于租賃供應結構和規模的積極變化意味著租賃比例的提高是可預期的。同時我們觀察到,德國政府主要是通過發放租房補貼的方式幫助居民租房,而不是通過信貸扶持刺激買房需求,該種策略為我國接下來的政策執行指明了路徑,即通過支持租房形成對于購房需求的有效分流。
        圖:2017-2020年租賃用地土地供應計劃

                具備保障以及財富屬性的共有產權房

                為滿足居民日益高漲的住房需求,住建部、國土部于今年4月提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點城市,要增加公租房及共有產權房供應,北京則已率先出臺《北京市共有產權住房管理暫行辦法》,對原自住型商品房政策作出進一步調整與優化,實行政府與購房人按份享有共有產權住房收益的原則。我們認為共有產權住房與新加坡組屋政策有相似之處,是一種升級版的經濟適用房,政府通過讓渡一部分土地收益來提供地價產權式住房,保障中低收入者能以可承受的價格擁有自己的住房,而隨后半封閉的轉讓機制在抑制炒房的同時也給購房者提供了財富提升的機會。

                參考新加坡公共組屋的思路,一般家庭會先向政府購買享有津貼的公共組屋,通過公共組屋的升值來累積財富,在滿足最低的5年居住期限后,可以通過轉售公共組屋,將賺來的利潤用作提升居住水平的資本。針對我國而言,一方面既要保證新建的共有產權住宅價格是公眾能負擔得起的,另一方面還要盡量避免商品住宅市場的定價機制受到扭曲,以保障現有屋主的房產財富。按照北京的計劃,共有產權房未來5年每年平均供應量將達到5萬套,將近占了每年成交量的一半,雖然對北京龐大的存量而言規模還是較小,但是也確實為夾心層提供了一個難能可貴的渠道,我們也相信作為我國住房的未來重要組成部分,未來共有產權房的建設不會淺嘗則止,將會在更多城市鋪開。
        表:《北京市共有產權住房管理暫行辦法》具體規劃

                針對可流通房屋出售環節的嚴格管制

                除了在中低收入端的住房供給加速,在商品房環節對投資投機型需求的打擊也將成為長效機制的一個重要組成部分。一方面在于嚴格控制炒房行為,今年以來超過40個城市出臺的限售政策就是落實“房住不炒”的最好注腳,另一方面從德國新加坡的經驗來看,想要打擊投資需求,針對持有環節的稅收制度必不可少。

                德國以及新加坡的房產稅收體系均對于投資性購房需求產生壓制,德國政府對居民自住的首套住宅每年只需要繳納土地稅,而用于出售的房地產不僅要繳納土地稅,還要繳納土地購置稅,若通過買賣獲得盈利,還要繳納15%的差價盈利稅;如果5年內賣出3套及以上房產的,除對其征收所得稅外,還要對獲利部分征收25%的資本利得稅。新加坡持有環節的房產稅則是按照房屋的年值來計算,政府在房產稅方面體現了向弱勢群體傾斜的原則。

                我們認為隨著我國長效機制的推進,未來圍繞持有環節的稅收制度建設可能會提速,雖然房地產稅立法和不動產聯網登記還需要些時日,但是相關的規劃和試點可能會先行。

                住房金融體系:住房金融機構和證券化的大趨勢

                住房金融機構的專業化

                德國的合同住房儲蓄制度以及新加坡的中央公積金制度均為專門針對居民住房提供低息貸款支持的體系,盡管我國的住房公積金制度目的也是為居民購房提供資金支持,但我國住房公積金貸款存在繳存比例不規范、區域發展不平衡等問題,并且較為嚴格的發放條件導致其運用效率低下,例如租房并不能完全使用公積金額度、購房有公積金額度上限等。同時我國目前住房金融現狀為購房商業貸款占比較高,且貸款利率不定期受調控窗口指導,貸款額度及利率均有較大不確定性。

                我們認為若要完善我國住房領域的金融支持,一方面需加強以公積金制度為主體的強制儲蓄制度,提高公積金的運用效率;另一方面,設立住房政策性金融機構,設計出專門針對購房租房的金融體系,并直接為低收入群體提供定向的低息貸款支持尤為重要。

                住房租賃REITs的推進

                目前我國大部分市場化租賃機構采取租入房源的輕資產運營模式,這種運營模式盡管有利于企業房源規模的快速擴張,但也導致其沒有充分的抵押物來獲得銀行貸款融資,而部分持有房屋產權的公寓經營機構又由于無法有效盤活資產,難以進行規模擴大。而資產證券化可以為住房租賃機構提供存量盤活的金融工具,尤其是基于租賃物業本身開展REITs運作,可以協助住房租賃企業開展輕資產化運作,從長期持有資產轉變為專注于租賃住房管理。

                今年以來多部委聯合牽頭,加大了對住房租賃行業的金融支持力度,包括鼓勵住房租賃企業不動產證券化產品的推出、加速房地產投資信托基金試點等。從首批住房租賃試點城市出臺的文件細則來看,多城市提出支持住房租賃企業開展房地產投資信托基金(REITs)試點,同時證監會正加緊研究制定關于租賃運營類、公寓類以及公租房等相關企業REITs的政策法規。我們認為租房市場的資產證券化充分體現了資產證券化服務實體經濟的要求,同時為租賃市場輕資產運營擴充融資渠道,隨著未來租賃政策紅利的不斷釋放,住房租賃企業不動產證券化和租賃市場將實現雙贏發展。
        表:各城市租賃政策關于金融支持內容

        圖:今年以來兩單租房公寓類ABS產品對比

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