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        2017年德國住房行業法律保障及稅收政策分析(圖)
        發布時間:2017-10-24 11:01
        點擊量:
                 懲罰機制弱化房地產炒房行為

                 德國憲法明確指出“住宅不僅僅是經濟品,也是公共品,住宅不應該追求利潤最大化”,德國政府將住房政策看作是屬于國家社會福利體系的一個重要組成部分?!蹲》拷ㄔO法》為社會保障住房供給提供了法律框架,規定政府如何通過稅收減免和低息貸款支持包括私人資本在內的投資主體開展社會住房的建設,逐漸建立了包括城市政府、公有企業興建的公租房和依托民間資本建設的社會住房在內的多元化住房供應模式。

                 此外,《住房補助金法》規定住房補助金用來幫助不能獨立獲得合適的、與家庭情況相宜住房的家庭,住房補助金大多被作為房租補貼支付,而很少作為購置房屋的補貼,由聯邦和州各承擔一半,特困家庭租金補貼由聯邦和州政府按3:7的比例負擔,而針對購置私有住房以供自己使用的人,同樣有自有住房促進相關條款保障。

                 在懲罰機制方面,《住房犯罪法》規定若開發商制定的房價超過合理房價20%,購房者可向法庭起訴;超過50%則定性為獲取暴利,將面臨高額罰款以及刑罰,因此杜絕了炒房行為的發生。
        表:德國住房相關法律保障

                 參考觀研網相關發布的《2018-2023年中國房地產產業競爭現狀及投資方向研究報告
                 嚴厲稅收政策抑制房地產投資行為

                 德國以嚴厲的稅收政策抑制房地產投資,政府不僅對房地產的流轉環節進行征稅,對房地產的保有環節也予以征稅,德國與房地產相關的稅收包括土地稅、土地購置稅、資本利得稅等。

                 土地稅是地方政府向土地及地面建筑物征稅,為持有環節的稅種。納稅依據為根據同類土地的成交價格得出土地納稅價值,其中建筑用地的稅率指數為3.5‰,該稅種的稅率是由稅率指數乘以各市鎮裁定的稅率乘數來決定的,土地稅稅率乘數在各個市鎮變化幅度較大。舉例說明,如土地納稅價值為10000歐元,慕尼黑土地稅稅率乘數為400%,則年度需繳納土地稅為10000*3.5‰*400%=140歐元,土地稅由德國地方市級政府負責對不動產征收,并且規定針對私人建房可享受免征10年土地稅。

                 在房產交易環節,首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產交易稅,還需一次性繳納土地購置稅,土地購置稅以房產交易價格為征稅基礎,各州的土地購置稅標準不同,從3.5%到6.5%不等。如果不動產通過買賣在交易過程中獲得盈利,還要繳納15%的差價盈利稅。

                 如果5年內賣出3套及以上房產的,要對獲利部分征收25%的資本利得稅;如果將購置的房產用于出租,依據房租收入需征收25%的資本利得稅。
        表:德國房產稅涉及稅種



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